עבור בעלי נכסים – דירת מגורים ללא משכנתא, מספר דירות, נכס מסחרי או נדל"ן מניב – הנכס הוא הרבה יותר מקורת גג או מקור שכירות. הוא גם נכס פיננסי שניתן למנף לצורך השגת מימון בתנאים אטרקטיביים.
ובכל זאת, לא מעט בעלי נכסים נתקלים בחסם מוכר:
כשהם פונים לבנק לקבל מימון נוסף, להסדרת חובות קיימים, להשקעה בעסק או למימון פרויקט חדש – הם מגלים שהמערכת הבנקאית לא תמיד "רואה" את התמונה המלאה. היסטוריית אשראי (BDI) לא מושלמת, הכנסה שאינה משתקפת במלואה בדו"חות (במיוחד אצל עצמאיים), או צורך במימון ביניים מהיר – כל אלו יכולים להוביל ל"לא" מהבנק, גם כאשר בפועל קיימת יכולת החזר ונדל"ן מסודר בבעלות הלקוח.
החדשות הטובות: סירוב מהבנק הוא לא סוף העולם. לבעלי נכסים יש היום אלטרנטיבות מפוקחות ולגיטימיות, שמאפשרות לקבל מימון כנגד שעבוד הנכס – ומבלי להיכנס להרפתקאות מיותרות.
למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית אינה מיועדת לרוכשי דירה ראשונה, אלא בעיקר לבעלי נכסים קיימים שזקוקים למימון נוסף:
- בעלי דירות או נכסים מסחריים שרוצים למנף את ההון העצמי הקיים בנכס
- עצמאים ובעלי עסקים שההכנסה שלהם לא משתקפת במלואה בדו"חות הרשמיים
- מי שמתמודד עם BDI שלילי או היסטוריית אשראי בעייתית, אך בפועל יכול לעמוד בהחזר חודשי
- מי שזקוק להלוואת גישור (מימון ביניים) דחופה עד לקבלת כספים ממכירת נכס, עסקה עסקית או שחרור קרן/תכנית
במקום למכור נכס או לוותר על עסקה חשובה בגלל חסם בנקאי, ניתן להשתמש בנכס הקיים כבטוחה, ולקבל מימון בתנאים שמותאמים למצב בפועל – לא רק למסמך תקופתי.
מה ההבדל בין מימון חוץ בנקאי לשוק אפור?
חשוב לעשות סדר: לא כל מה שאינו בנק הוא "שוק אפור".
שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל עבר בשנים האחרונות הסדרה ורגולציה משמעותית. בשנת 2013 הרגולטור (רשות שוק ההון) קידם מדיניות לעידוד התחרות בשוק החוץ-בנקאי, כדי לאפשר גישה נרחבת יותר למימון לעסקים ופרטיים, להפחית את התלות בבנקים הגדולים, ולעודד שקיפות וגמישות בהלוואות שמוענקות על ידי גופים חוץ-בנקאיים. לצד הבנקים, פועלים היום גופים מפוקחים – ובתוך כך גם חברות ציבוריות העוסקות באשראי חוץ בנקאי, שנמצאות תחת פיקוח רשות שוק ההון, מחויבות לדיווח שוטף, ולעמידה בסטנדרטים מחמירים של ניהול סיכונים ושקיפות.
חברה ציבורית בתחום האשראי החוץ בנקאי, כמו אופל בלאנס, שונה מהותית מגוף פרטי אנונימי:
- היא תחת פיקוח רגולטורי
- מחויבת לפרסם דוחות כספיים
- חייבת לעמוד בחוקים ברורים (כגון חוק אשראי הוגן, הוראות רשות שוק ההון וכו’)
- נבחנת באופן שוטף על ידי הגופים המפקחים
עבור בעל נכס ששוקל לשעבד את הנכס שלו לטובת מימון – זו שכבת ביטחון משמעותית.
איך עובדת משכנתא חוץ בנקאית לבעלי נכסים?
ברעיון, המנגנון דומה לבנק – הנכס משועבד לטובת המימון. ההבדל הוא בגישה:
- מסתכלים על התמונה הרחבה – שווי הנכס, תזרים ההכנסות האמיתי, פוטנציאל העתיד ולא רק על "כתם" ישן בדוח האשראי
- גמישות חיתומית – יש מקום לסיפור האישי ולנתונים ייחודיים, ולא רק ל"ציון" במערכת
- מהירות תגובה – תהליכי קבלת החלטות קצרים יותר, שיכולים להתאים למצבי לחץ, מימון ביניים או עסקאות שדורשות סגירה מהירה
במקרים בהם הבנק מערים קשיים, נטילת משכנתא חוץ בנקאית דרך גוף מלווה, ותיק ומפוקח יכולה להוות את ההבדל בין השארת הנכס "תקוע" לבין מימוש הפוטנציאל כמנוף לצמיחה פיננסית – אישית או עסקית.
משכנתא חוץ בנקאית כ"גשר" עד לחזרה למערכת הבנקאית
במקרים רבים, המטרה אינה להישאר לנצח במימון חוץ בנקאי, אלא להשתמש בו כפיתרון גשר:
- לוקחים משכנתא חוץ בנקאית כדי לקבל מימון כנגד הנכס בזמן שהבנק מסרב או מתעכב
- בתקופה זו עובדים על שיפור הנתונים – סגירת תיקים, ייצוב הכנסות, ניקוי BDI
- לאחר שיפור הפרופיל הפיננסי, פונים שוב למערכת הבנקאית כדי למחזר את ההלוואה לתנאי משכנתא בנקאיים סטנדרטיים
גוף מקצועי ומנוסה לא רק יעמיד את המימון, אלא גם יסייע לתכנן את אסטרטגיית היציאה בצורה אחראית.
איך בוחרים גוף מלווה?
בבחירת מלווה למשכנתא חוץ בנקאית חשוב לשים לב לכמה נקודות מפתח:
- האם מדובר בגוף ציבורי מפוקח?
- האם מדובר בגוף בעל ותק וניסיון?
- האם תנאי ההלוואה – ריבית, עמלות, לוחות סילוקין – מוצגים בשקיפות מלאה?
- האם יש ליווי מקצועי לאורך הדרך, כולל בחינת יכולת החזר אמיתית ותכנון קדימה?
חברות ציבוריות ותיקות בתחום האשראי החוץ בנקאי, כמו אופל באלנס, מבססות את פעילותן על מודלים של ניהול סיכונים, חיתום מקצועי ושקיפות – וזה בדיוק מה שבעלי נכסים צריכים כאשר הם בוחרים לשעבד נכס שלהם לטובת מימון.
לסיכום: סירוב מהבנק הוא סימן לבדיקה מחדש, לא לסוף הדרך
אם אתם בעלי נכסים והבנק אמר "לא" – זה לא אומר שאין פתרון.
שוק המשכנתאות היום מציע אלטרנטיבות לגיטימיות ומפוקחות, שמאפשרות לקבל מימון כנגד שעבוד נכס בריבית ותנאים שיכולים להיות מותאמים בדיוק למצב שלכם.
משכנתא חוץ בנקאית, כאשר היא נלקחת מגוף מפוקח ומתוך תכנון אחראי, יכולה להיות:
- כלי למינוף נכס קיים
- פתרון גשר עד לשיפור נתונים וחזרה לבנקים
- או דרך להסדיר את המצב הפיננסי ולהפוך נכס "רדום" למנוע צמיחה
העיקר: לא לפעול מתוך לחץ, אלא מתוך הבנה, השוואה ובחירה מודעת בגוף מלווה יציב, שקוף ומורשה.
